Corte rechaza demanda de caseros contra congelación de alquileres
Seth Wenig / Associated Press

NUEVO YORK (Metropolitan Housing Council) — El 28 de marzo, ante una atestada sala del tribunal en Manhattan, la Juez de la Corte Suprema Estatal Debra James desestimó una demanda presentada por un grupo comercial de caseros que buscó anular la congelación de alquileres actualmente vigente para renovaciones por un año de contratos de alquiler estabilizado.

La Asociación de Estabilización de Alquileres (Rent Stabilization Association, RSA) había presentado la demanda, una petición Artículo 78 impugnando la legalidad de una acción gubernamental, en julio pasado, nueve días después de que la Junta de Renta Regulada (Rent Guidelines Board, RGB) municipal votó a congelar alquileres por segundo año seguido. Aseveró que la acción de la RGB era “arbitraria y caprichosa y contraria a la ley” porque la junta había considerado “asequibilidad para inquilinos” al tomar su decisión.

Al desestimar el caso por no tener mérito, la Juez James señaló que durante décadas la RGB ha considerado asequibilidad para inquilinos, y que éste es un factor necesario y apropiado para hacer respetar la Ley de Estabilización de Alquileres. La demanda de la RSA había alegado que la ley “no menciona asequibilidad”. La sección inicial de la Ley de Estabilización de Alquileres, titulada “Conclusiones y declaración de emergencia”, señala “fuertes aumentos en niveles de alquileres en muchos casos” y dice que “acción preventiva … es necesaria para evitar exacciones de alquileres y contratos de alquiler opresivos, irrazonables e injustos, y para impedir ganancias excesivas, especulación y otras prácticas perjudiciales que tienden a producir amenazas a la salud y seguridad pública y el bienestar en general”.

Met Council es parte de la Coalición por Justicia de Alquileres (Rent Justice Coalition), que se unió a la demanda como amigo del tribunal para defender la acción de la junta. “La misma razón por la que la Ley de Estabilización de Alquileres fue aprobada era proteger a inquilinos de ‘alquileres opresivos’, así que la idea de que se prohíbe a la RGB considerar la crisis de asequibilidad que sigue asediando a los inquilinos en la Ciudad de Nueva York es ridícula”, dijo la directora de Met Council, Ava Farkas. “Aplaudimos la negativa de la Juez James a ser convencida por ese absurdo alegato”.

 Así se ve la democracia

La demanda aseveró que el Alcalde Bill de Blasio había influido injustamente sobre la RGB. Bajo la ley, el alcalde nombra a todos los nueve miembros, con dos que representan a los propietarios y dos que representan a los inquilinos; los otros cinco, incluida la presidenta, representan al público. Una vez nombrados, los miembros sirven durante períodos fijos, salvo el presidente, que sirve a disposición del alcalde. Durante los 20 años antes de que de Blasio asumiera funciones, los alcaldes Rudolph Giuliani y Michael Bloomberg habían nombrado miembros públicos que abiertamente desdeñaban el concepto de estabilización de alquileres, a pesar de haber hecho un juramento a defenderla. La petición de la RSA señaló que, como candidato en 2013, de Blasio había dicho que creía que una congelación de alquileres era justificada, y prometió nombrar “miembros de la junta a favor de la estabilización”.

Después de ser elegido con más de un 70 por ciento de los votos, de Blasio cumplió su palabra al nombrar a la RGB miembros públicos que podían analizar la deteriorada capacidad de los inquilinos para poder costear apartamentos mientras las ganancias de los propietarios aumentaban vertiginosamente a niveles récord, y sacar la conclusión obvia. Cuando la junta votó a congelar alquileres para renovaciones de contrato por un año en junio de 2015, la primera vez desde su creación en 1969 que no había autorizado un aumento de alquileres, el presidente de la RSA, Joseph Strasburg, se quejó al New York Times de que esto fue el resultado de “cumplir una promesa de campaña” por parte del alcalde.

 ¿Qué necesitamos? ¡Reducción!

Met Council y nuestros aliados en la Coalición por Justicia de Alquileres han hecho un llamado por una reducción sustancial de alquileres para deshacer décadas de aumentos injustificados, en vez de congelar los alquileres en sus actuales niveles inasequibles.

Los informes del personal de la RGB para 2017 muestran que se necesita una reducción ahora más que nunca. El 30 de marzo, su personal emitió el Estudio de Ingresos y Gastos (Income and Expense Study), que investiga cómo les va a los caseros. En el primera página, bajo “Novedades”, el informe señala que en el año más reciente para el que los datos están disponibles, los “ingresos netos de operación” de los propietarios (o sea, ganancias después de los gastos para administrar el edificio) crecieron un enorme 10.8 por ciento, el onceavo año consecutivo que las ganancias han aumentado.

Mientras tanto, el Estudio de Ingresos y Asequibilidad (Income and Affordability Study), que investiga cómo les va a los inquilinos, muestra que el ratio medio de alquileres y ingresos es un 32 por ciento. Esto significa que más de la mitad del millón de familias con alquiler estabilizado pagan en alquiler más del nivel federal de dificultad, un 30 por ciento de sus ingresos. Entre familias con ingresos entre $50,000 y $75,000 al año, un 41 por ciento pagan más de esto. Pero los que ganan menos de $50,000, aproximadamente la mitad de los residentes de la ciudad, tienen una abrumadora carga pesada de alquiler. Entre familias con ingresos entre $35,000 y 50,000, un 79 por ciento pagan más del nivel federal de dificultad; entre $20,000 y 35,000, es un 82 por ciento, y para los que ganan menos de $20,000, un 88 por ciento.

Los propietarios han disfrutado ganancias récord basadas en injustificados aumentos de alquileres durante décadas, mientras cada vez más inquilinos han sido empujados hacia el abismo. Simplemente congelar los alquileres en sus actuales niveles solamente asegurará que esto continúe por otro año más. Los inquilinos de la Ciudad de Nueva York necesitan un alivio en 2017, una reducción de alquileres a niveles más asequibles.

Traducido por Lightning Translations

Metropolitan Housing Council

 

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Kenny Schaeffer
Kenny Schaeffer

Kenny Schaeffer, Vice Chair of the Metropolitan Housing Council, is a housing attorney with The Legal Aid Society.

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